Amikor valaki eldönti, hogy belefog élete egyik legnagyobb kalandjába és saját lakást vásárol, nehezen méri fel, milyen kiadásokkal kell majd számolnia az új tulajdonjogot illetően. Ebben segítünk most!

A teljes interjú az Otthonteremtő Magazinból. Vásárolj jegyet még ma! Erről ne maradj le! Részletek és jegyvásárlás itt...

Ingatlan vásárlása során óhatatlanul az alábbi költségekkel kell számolni: ingatlanközvetítő díja, ügyvédi munkadíj és készkiadások, eljárási (hatósági) díjak és illeték.

Melyik mit tartalmaz, kinek és miért kell fizetni? Nézzük őket sorban!

Ingatlanközvetítői díj - Jelenleg az ingatlanok mintegy 70%-a ingatlanközvetítőkön keresztül talál gazdára.
Általában az eladó fizeti az ingatlanközvetítői díjat - mely megbízástól függően az ingatlan értékének 2-4%-a körül van. Ez a költség azonban ingatlan árában jelenik meg, mondhatjuk tehát, hogy ezt végül a vevő fizeti a vételárral.

Ebben az esetben miért fizetik a felek a díjat. A kényelemért?

Talán az is benne van. Az ingatlan-közvetítőtőn keresztüli ingatlanvásárlás előnyei:

• A profi ingatlanosok valóban nyújthatnak olyan plusz szolgáltatást mindkét fél (eladó és vevő) számára, mely megkönnyíti a jogügylet lebonyolítását.
• Előzetesen körüljárják az ingatlan műszaki állapotát, jogi helyzetét, ismerik a környéket, segítenek a hitel ügyintézésben, a közművek átírásában, energetikai tanúsítvány beszerzésében, stb.

De talán épp a díj megfizetése miatt (is) érdemes alaposan körüljárni, tájékozódni az ingatlanos cégekről, díjakról, költségeikről. Csak megbízható, referenciával rendelkező partnercéget válasszunk!

Mi a következő lépés, ha megtaláltuk a megfelelő otthont?

Ha szóban megegyezett az eladó/ingatlanértékesítő és a vevő, akkor kezdődnek az írásos megállapodások. Ehhez elengedhetetlen az ügyvéd közreműködése!

Ügyvédi munkadíj, készkiadás - A hatályos jogszabályok szerint ahhoz, hogy az illetékes ingatlan-nyilvántartási hatóság (Földhivatal) bejegyezze valakinek a tulajdonjogát, a felek szerződését ügyvédnek / közjegyzőnek (cégek esetben esetleg jogtanácsosnak / kell elkészítenie ill. ellenjegyeznie.

Sokszor gondolhatjuk, hogy ez is csak felesleges pénzkidobás, ám ezzel szemben a legfontosabb láncszemek az eljárás során.

Milyen feladatokat lát el az ügyvéd az ingatlan adás/vétel során?

• Ők ellenőrzik a felek személyazonosságát, az ingatlan valós jogi helyzetét,
• a bonyolultabb eseteknél megoldási javaslatokat adnak,
• segítenek a tehermentesítésben, a földhivatali bejegyzésben, vagyonszerzés bevallásának elkészítésében,
• vagy akár letétbe veszik a vételárat vagy annak egy részét,
• ismerik a bankok egyedi feltételeit,
• és nem utolsó sorban munkájuk után felelősséggel tartoznak.

Magyarországon a kamarai tagság feltétele, hogy az un. műhibákból eredő károk megtérítése érdekében minden ügyvéd rendelkezzen felelősség biztosítással (minimálisan 8M forint/ügy fedezettel).

Kit terhelnek ezek a költségek? Mindig mindkét felet?

Fő szabály szerint – felek eltérő megállapodása hiányában - a vevő választ ügyvédet és ő viseli annak költségeit. Ettől függetlenül az eljáró képviselő nem lehet egyoldalú vagy részrehajló. Az okiratot szerkesztő ügyvéd kizárólag olyan szerződést jegyezhet ellen, mely megfelel a hatályos jogszabályoknak, minden fél érdekét egyformán biztosítja. Nincs azonban annak sem akadálya, hogy az eladó is – saját költségére – megbízzon saját jogi képviselőt jogai gyakorlásának segítésére.

Bátran elmondható, hogy Győr-Moson-Sopron Megyében az ügyvédek az ingatlanokkal kapcsolatos jogügyletek során felkészültek és naprakészek, megfelelő gyakorlattal rendelkeznek köszönhetően a relatíve magas számú ingatlan forgalomnak.

I. Otthonteremtő Nap

Új otthont vásárolnál? Korszerűsítenél vagy felújítanál? Minden tudnivaló egy napon, Mosonmagyaróváron. Részletek és jegyvásárlás itt:

Az ingatlan-közvetítői jutalékot az ingatlan ára határozza meg. Az ügyvédi díj is ennek a függvénye?

Az ügyvéd díjazása a megbízóval kötött szabad megállapodás tárgya. Nyilvánvalóan nem mindegy, hogy egy viszonylag egyszerű adásvételről vagy bonyolultabb, tehermentesítéssel, hitelfelvétellel, részlet-fizetéssel és különböző biztosítéki elemekkel teletűzdelt ügyről van szó. Úgyszintén megjelenik a díjban az ingatlan értéke, hiszen ez sem mindegy a felelősség szempontjából.

Ennek ellenére általánosságban elmondható, hogy a munkadíjak az ingatlan értékének 0,5-1%-a körül mozognak, illetve egyre gyakoribb a speciálisabb szerződések esetén az óradíj alapú elszámolás, melyet sok esetben alkalmazunk mi is.

A vásárlástól a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig elkerülhetetlenül felmerülnek hatósági díjak is. Kinek kell fizetni a hatósági díjakat? Mit takarnak? És mennyibe kerülnek?

A hatósági díjak talán a legkisebb költségek a tulajdonjog átruházása során. Ezeket egyszer kell megfizetni és mindig a vevőt terheli, kivéve a tehermentesítés díjait, aminek a megfizetése az eladók kötelezettsége.
Itt számolni kell

• a tulajdoni lap díjával, mely papír alapon a földhivatalban történő igénylés esetén jelenleg 6.250,- Ft míg elektronikus formában (az ügyvédek általában ezt alkalmazzák) 3.600,- Ft.
• Szintén fizetni kell a tulajdonjog bejegyzéséért, itt 6.600,- Ft földhivatali díjjal kell számolni.
• Amennyiben az ingatlant jelzálogjog vagy egyéb teher terheli, úgy ezek ingatlan-nyilvántartási törléséért is 6.600,- Ft / törlés díjat szükséges fizetni.
• Banki hitel igénybevétele esetén a bank minden esetben jelzálogjogot, illetve ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be a tulajdoni lapra. Ennek költsége szintén 6.600,- Ft (egy eljárásban) .

A díjakat az érintett ingatlanok száma alapján kell fizetni, függetlenül az eladók / vevők számától.

Mindezek után még mindig nincs vége a kiadásoknak. Mi a következő tétel

Az illeték. -Általában az illeték a legfájdalmasabb költség az adásvételi procedúra során. Illetéket mindig a vagyonszerző (vevő, megajándékozott, stb. ) fizeti a NAV felhívására, a tulajdonjog bejegyzését követően (általában 30-50 nap múlva érkezik a csekk). A vagyonszerzést az eljáró ügyvéd jelenti be az adóhatóság részére.

Itt is létezik irányadó szabály vagy állandó díj, amit érdemes előre tudni? Mi alapján határozza meg a NAV az illeték mértékét?

A vagyonszerzési illeték az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Fontos kiemelni az előző mondatból a forgalmi értéket, amely nem egyezik meg szükségszerűen a vételárral. A vételár az az összeg, amiben a felek megállapodnak, a forgalmi érték pedig az ingatlan piacon képviselt értéke. A két összeg nem mindig esik egybe.

Az adóhatóság belátása szerint helyszíni szemlét tarthat, és megállapíthatja az ingatlan – vételártól eltérő – forgalmi értékét, és ez esetben ez alapján szabja ki az illetéket.

Szerencsére azonban a hatályos illetéktörvény sok kedvezményt, ill. mentességet tartalmaz. Egyes kedvezmények az illeték alapjára, míg mások az illeték mértékére vagy a megfizetés módjára vonatkoznak.
A teljesség igénye nélkül a legfontosabbak az alábbiak:

a) Illeték alapját (forgalmi értéket) csökkentő kedvezmények

• az ingatlan vásárlásához felhasznált vissza nem térítendő, lakáscélú államitámogatás összegét a forgalmi értékből le kell vonni.
• a vagyonszerzést megelőzően vagy azt követően 1 éven belül eladott lakás értéke szintén levonható a forgalmi értékből, ez esetben csak a különbözet után kell fizetni. Ha az eladott lakás értéke magasabb, mint a vett lakás értéke, akkor nem kell illetéket fizetni.

b) Illeték mértékét csökkentő kedvezmények, mentességek

• nem kell illetéket fizetni a lakóház építésére alkalmas telek után, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít
• nem kell illetéket fizetni, ha a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogát szerzi meg valaki, ha pedig az ingatlan értéke 15 és 30 millió forint között van, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne.
• nem kell illetéket fizetni, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb;
• nem kell illetéket fizetni az egyenesági rokonok egymás közötti vagyonátruházásából, a házastársak egymás közötti vagyonátruházásából, a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés után.
• nem kell illetéket fizetni, ha az ingatlant a vagyonszerző hozta létre, azaz maga építette vagy építtette.
• 50%-os illetékkedvezmény kérhető, amennyiben 35 év alatti személyek első laksátulajdonukhoz jutnak, és az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millióforintot
• 12 havi pótlékmentes részletfizetést kérhet, aki első lakástulajdonához jut (életkortól és ingatlanértékétől függetlenül)

Ha ennél is többet szeretne tudni vagy ingatlanvásárlással kapcsolatos jogi ügyei vannak, Dr. BertalanTamás ügyvéd szívesen áll rendelkezésére!

Elérhetőségei:
telefon: +36-70-3311-715
email: tamas@drbertalan.hu
web: www.drbertalan.hu
facebook: https://www.facebook.com/drbertalan

Otthonteremtő Nap Mosonmagyaróvár
2017. szeptember 22. 17.00 – 19.00
Helyszín: Flesch Károly Kulturális Központ
Jegyár: 1000 Ft
Jegyvásárlás: Global Alkusz Iroda, Mosonmagyaróvár, Kossuth Lajos utca 14.

A jegyek fogynak! Foglald le itt: 06 20 577 3191

Egy különleges céges összefogás és információs nap, hogy minél egyszerűbb legyen az otthon megteremtése. Több évtizedes szakmai tapasztalatok, trendek, exkluzív szolgáltatások és még több belső információ a lakásvásárlás témakörében.